棋峰會(huì)專(zhuān)家文集：《棋經(jīng)十三篇》在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用（溫秀堅(jiān)）
《棋經(jīng)十三篇》據(jù)傳為宋代張擬于1050年創(chuàng)作，最初刊載于南宋李逸民所編的圍棋書(shū)譜《忘憂(yōu)清樂(lè)集》中，題“宋皇佑中張學(xué)士擬撰”。它體例上依仿《孫子十三篇》，參照兵法來(lái)闡述棋理，全篇分有規(guī)格等級(jí)、品德作風(fēng)、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)等篇章，全面論述棋道，在我國(guó)圍棋發(fā)展史上占十分重要位置。除技術(shù)外，《棋經(jīng)十三篇》建立起的圍棋系統(tǒng)理論，價(jià)值已遠(yuǎn)超棋道而直面人生。
其中不乏有“善勝者不爭(zhēng)，善陳者不戰(zhàn)，善戰(zhàn)者不敗，善敗者不亂�！钡让罱^古今的真知灼見(jiàn)。所以，問(wèn)世九百多年來(lái)，不單對(duì)歷代棋手影響深遠(yuǎn)，對(duì)哪怕是不會(huì)下棋的人也富有人生啟迪意義。
與史蒂文森《人性七論》列評(píng)的柏拉圖、基督教、馬克思、弗洛伊德、薩特、斯金納、洛倫茨等人性論不同�！镀褰�(jīng)十三篇》對(duì)人性剖析是東方價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的，在看待人的尊嚴(yán)、行為和利益等問(wèn)題上，強(qiáng)調(diào)大局觀。象聶衛(wèi)平所說(shuō)：“每個(gè)人都是一枚普通的棋子，為了全局，為了集體的需要，可以慨然作出犧牲。這就是一種人生的大局觀�！�
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)從1986年0.19萬(wàn)家，增長(zhǎng)至今已二十多倍，但管理跟不上高速發(fā)展。筆者是房企管理者，工作中了解到廣東部分企業(yè)仍處于規(guī)模小、制度少、人材缺的粗放式管理階段。筆者又是圍棋愛(ài)好者，因而嘗試把《圍棋十三篇》思維與房地產(chǎn)管理思維“混為一談”，希望有助于更多企業(yè)走向精細(xì)化、系統(tǒng)化管理之路。
第一篇 論局
夫萬(wàn)物之?dāng)?shù)，從一而起。局之路，三百六十有一。一者，生數(shù)之主，據(jù)其極而運(yùn)四方也。三百六十，以象周天之?dāng)?shù)。分而為四隅，以象四時(shí)。隅各九十路，以象其日。外周七十二路，以象其候。枯棋三百六十，白黑相半，以法陰陽(yáng)。局之線(xiàn)道，謂之枰。線(xiàn)道之間，謂之罫。局方而靜，棋圓而動(dòng)。自古及今，弈者無(wú)同局。傳曰：“日日新�！惫室擞靡馍疃鎽]精，以求其勝負(fù)之由，則至其所未至矣。
世事如棋，《論局篇》閃爍著象數(shù)哲學(xué)的思想光芒；商戰(zhàn)如弈，“自古及今，弈者無(wú)同局�！苯�(jīng)營(yíng)者不可思維守舊，復(fù)印成功。
筆者了解過(guò)的一家企業(yè)，陳老板是名牌大學(xué)生，當(dāng)過(guò)公務(wù)員，剛創(chuàng)業(yè)時(shí)謙虛好學(xué)，參加了中山大學(xué)MBA班。滄海橫流，幾番打拼，他自營(yíng)的一個(gè)中型樓盤(pán)成功了，從窮職員變身億萬(wàn)富翁，人生如《易經(jīng)》乾卦的九五之尊，飛龍?jiān)谔�。從此，他不再學(xué)習(xí)新“棋路”，開(kāi)始一覽眾山小，自滿(mǎn)獨(dú)斷，看到不按自己“棋路”辦事者就罵。罵人成了企業(yè)管治例牌菜，員工只好奉行老板永遠(yuǎn)是對(duì)的思維模式。
梁漱溟說(shuō)：人的功勞最大，錯(cuò)誤也最大。有一次，陳老板要出租2萬(wàn)平方米的商業(yè)樓，市場(chǎng)均價(jià)月租是50元/平方米，但他要價(jià)250元/平方米。他這樣盤(pán)算：商業(yè)樓平均賣(mài)價(jià)3萬(wàn)元/平方米，3萬(wàn)元貸款月利息至少是8%，即每月240元/平方米，所以出租價(jià)錢(qián)至少也要250元/平方米。員工有疑：這價(jià)市場(chǎng)接受嗎？他勃然大怒：“過(guò)去行，現(xiàn)在為什么不行？”他又把過(guò)去富貴險(xiǎn)中求贏過(guò)的“棋路”搬出來(lái)了，結(jié)果商鋪4年租不出去損失4800萬(wàn)。
創(chuàng)業(yè)難，成功后保持“日日新”更難。
第二篇 得算
棋者，以正合其勢(shì)，以權(quán)制其敵。故計(jì)定于內(nèi)，而勢(shì)成于外。戰(zhàn)未合而算勝者，得算多也。算不勝者，得算少也。戰(zhàn)已合而不知?jiǎng)儇?fù)者，無(wú)算也。兵法曰：“多算勝，少算不勝，而況于無(wú)算乎？由此觀之，勝負(fù)見(jiàn)矣�！�
《得算篇》強(qiáng)調(diào)計(jì)算決定勝敗。投棋如投資，得算者，用最少的本贏最大的利。無(wú)算者，投資失誤血本無(wú)歸。
潘石屹指出：“土地，讓一批房地產(chǎn)商賺了大錢(qián)，也讓一批房地產(chǎn)商虧了血本。只不過(guò)虧了血本的房地產(chǎn)商默默地死去了，不為大眾所知。” 默默地死去的并非傻瓜，但不深入“廟算”是他們的通病。
筆者認(rèn)識(shí)一位經(jīng)營(yíng)房企十多年的李老板。他從未重視過(guò)“廟算”，靠的是招拍掛之前協(xié)議征地。那時(shí)候他在李宗吾《厚黑學(xué)》“指導(dǎo)”下，以關(guān)系為第一生產(chǎn)力，公關(guān)“肉食者”圈地。“招拍掛”之后，他沒(méi)拍過(guò)地，還留戀過(guò)去的一本萬(wàn)利思維：找便宜項(xiàng)目，讓廉價(jià)者“廟算”。廉價(jià)者沒(méi)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，又不作一手調(diào)研，隨便在網(wǎng)上下載資料，迎合老板求證。結(jié)果便宜沒(méi)好貨，項(xiàng)目問(wèn)題多多，官司連連，企業(yè)好景不長(zhǎng)。
孫子云：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也�！睆娜〉猛恋�、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程建筑到完成銷(xiāo)售，投資房地產(chǎn)至少要計(jì)算三年風(fēng)險(xiǎn)，不能“無(wú)算也�！�
第三篇 權(quán)輿
權(quán)輿者，弈棋布置，務(wù)守綱格。先于四隅分定勢(shì)子，然后拆二斜飛，下勢(shì)子一等。立二可以拆三，立三可以拆四，與勢(shì)子相望可以拆五。近不必比，遠(yuǎn)不必乖。此皆古人之論，后學(xué)之規(guī)，舍此改作，未之或知�！对�(shī)曰》：“靡不有初，鮮克有終。”
權(quán)輿，本謂草木萌芽狀態(tài)，《權(quán)輿篇》引申為運(yùn)子布局的基本原則。“綱格”有指佛門(mén)規(guī)章。房企的“權(quán)輿”和“綱格”，就是生產(chǎn)關(guān)系必須適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展，“立二可以拆三”但不能拆八。
廣州白云板塊有一樓盤(pán)，那里準(zhǔn)備建幾十座別墅，都請(qǐng)大師設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)很高，口稱(chēng)打造全國(guó)樓王。大師作品往往是創(chuàng)意超前、工藝超險(xiǎn)、材料超貴、設(shè)備超標(biāo)、資金超支。沒(méi)有反復(fù)試驗(yàn)的時(shí)間，與之配套的“綱格”，是不可能生產(chǎn)出頂尖級(jí)產(chǎn)品的。丹麥建筑師約恩•烏松設(shè)計(jì)的悉尼歌劇院從1957年起歷經(jīng)16年，耗資1.2億美元，周周折折才完工，其它如高迪等大師作品莫不如此。
老板有四，是施工起家的難兄難弟，顯然對(duì)大師沒(méi)有充分了解。他們開(kāi)始搞“大躍進(jìn)”了，在條件不具備的前提下“立三拆九”，但習(xí)慣了拍腦袋，感情代替制度的作坊型管理模式嚴(yán)重拖后腳。首先是決策內(nèi)耗大，設(shè)計(jì)稿來(lái)了，老板各有各愛(ài)，皆因沒(méi)有現(xiàn)代管理的董事會(huì)表決制度，總是定不下來(lái)。用“江湖管理法”吧，對(duì)新生事物誰(shuí)都不是權(quán)威，誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)，即使勉強(qiáng)決定的事，執(zhí)行也難，不服氣的那位老拖著不出錢(qián)。其次是施工麻煩。每座建筑都不同風(fēng)格，用材單一，形成不了規(guī)模效應(yīng)，好不容易從意大利訂購(gòu)幾塊石料回來(lái)，但自己組建的建筑隊(duì)野蠻施工把石塊損壞了，又得重新訂購(gòu)。這樣，三年過(guò)去一座完整的房子都沒(méi)搞好。房地產(chǎn)項(xiàng)目最怕拖，一拖百害生：市場(chǎng)變了、政策改了、資金斷了、員工跳槽了啥問(wèn)題都來(lái)。
時(shí)代進(jìn)步了，私企也要懂得英雄退位，團(tuán)隊(duì)就位，小成功靠個(gè)人，大成功靠團(tuán)隊(duì)。否則，好愿望也會(huì)落空。
第四篇 合戰(zhàn)
博弈之道，貴乎謹(jǐn)嚴(yán)。高者在腹，下者在邊，中者占角，此棋家之常然。法曰：寧輸數(shù)子，勿失一先。有先而后，有后而先。擊左則視右，攻后則瞻前。兩生勿斷，皆活勿連。闊不可太疏，密不可太促。與其戀子以求生，不若棄子而取勢(shì)。與其無(wú)事而強(qiáng)行，不若因之而自補(bǔ)。彼眾我寡，先謀其生。我眾彼寡，務(wù)張其勢(shì)。善勝者不爭(zhēng)，善陳者不戰(zhàn)，善戰(zhàn)者不敗，善敗者不亂。夫棋始以正合，終以奇勝。必也，四顧其地，牢不可破，方可出人不意，掩人不備。凡敵無(wú)事而自補(bǔ)者，有侵襲之意也。棄小而不就者，有圖大之心也。隨手而下者，無(wú)謀之人也；不思而應(yīng)者，取敗之道也�！对�(shī)云》：“惴惴小心，如臨于谷�！�
警句迭出，哲理綻放，《合戰(zhàn)篇》不但分辯了棋戰(zhàn)運(yùn)籌的情態(tài)，而且透過(guò)“合戰(zhàn)”硝煙，讓人從中看到了企業(yè)文化建設(shè)的真諦。
“寧輸數(shù)子，勿失一先�！狈科罂梢暂�?shù)魰簳r(shí)些收益，但不可以失去“先手”，先進(jìn)文化建設(shè)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，因?yàn)槊恳环N戰(zhàn)略背后都有文化的支撐。戴高樂(lè)說(shuō)：“在亞歷山大的行動(dòng)里，我們能夠發(fā)現(xiàn)亞里士多德。同樣，在拿破侖的行動(dòng)里可以發(fā)現(xiàn)盧梭和狄德羅�！丙溈襄a重視建設(shè)學(xué)習(xí)型組織，知識(shí)的積累和提高成為公司的中心任務(wù)。由此他們培養(yǎng)出了大批如IBM公司總裁的美國(guó)管理精英。
但“春風(fēng)不到玉門(mén)關(guān)”，筆者熟悉的一位張老板很重視子女的教育，千方百計(jì)地把小孩弄進(jìn)廣州最好的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，海外的好大學(xué)。他深知子女將來(lái)的工作要和別人同一起跑線(xiàn)，沒(méi)有文化肯定吃虧。但張老板卻不重視企業(yè)文化。他認(rèn)為子女是永遠(yuǎn)的，企業(yè)做一天算一天，而且“文化是個(gè)框，亂七八糟往里裝”，被好之者當(dāng)作靈芝妙藥濫用，企業(yè)花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的是一堆抽象東西，不能立桿見(jiàn)影，所以投資企業(yè)文化不如投資子女教育。
王志綱有言：如果你想創(chuàng)造短期的價(jià)值，你就去種花；如果你想創(chuàng)造中期的價(jià)值，你就去種樹(shù)；如果你想創(chuàng)造遠(yuǎn)期的價(jià)值，你就去播種思想。張老板不懂“有先而后，有后而先”。難怪有學(xué)者慨嘆：廣東老板缺乏打造百年企業(yè)意識(shí)。
第五篇 虛實(shí)
夫弈棋，緒多則勢(shì)分，勢(shì)分則難救。投棋勿逼，逼則使彼實(shí)而我虛。虛則易攻，實(shí)則難破。臨時(shí)變通，宜勿執(zhí)一。傳曰：“見(jiàn)可而進(jìn)，知難而退�！庇衷唬骸皥�(zhí)中無(wú)權(quán)，猶執(zhí)一也。”
知虛實(shí)才能知進(jìn)退，《虛實(shí)篇》探討了戰(zhàn)術(shù)進(jìn)攻的主要原則，企管者不可不察：何為虛實(shí)，何時(shí)進(jìn)退。
筆者與身家億萬(wàn)的王老板共過(guò)事。他的錢(qián)本來(lái)八輩子花不完。但他陷入了怪圈：掙錢(qián)是為了掙更多的錢(qián)，企業(yè)不斷擴(kuò)張，到處追殺“大龍”，地盤(pán)拿了一個(gè)又一個(gè)，資金始終不夠用。而且他見(jiàn)利眼紅：聽(tīng)到種瓜賺錢(qián)，包3千畝地種木瓜；見(jiàn)洗腳賺錢(qián)，開(kāi)了幾家足療館，東一手西一手的投資，把很多錢(qián)都分散到不熟悉的行業(yè)，“緒多則勢(shì)分，勢(shì)分則難救”，企業(yè)終于“雪崩”了。
香港房地產(chǎn)四大天王——長(zhǎng)實(shí)、新世界、恒基兆業(yè)、新鴻基，這些“老家伙”就很懂“保命”。宏觀調(diào)控期間，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商一片風(fēng)聲鶴唳，他們卻負(fù)債率低、業(yè)務(wù)穩(wěn)健。他們二條腳走路：“見(jiàn)可而進(jìn)”的是與百姓生活戚戚相關(guān)，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的行業(yè)，如長(zhǎng)實(shí)的電力、電信、碼頭、交通等；“知難而退”的是房地產(chǎn)業(yè)，量力而行。
無(wú)限的擴(kuò)張會(huì)帶來(lái)無(wú)限的煩惱。好高騖遠(yuǎn)，過(guò)于貪婪，行將“如臨于谷�！�
第六篇 自知
夫智者見(jiàn)于未萌，愚者暗于成事。故知己之害而圖彼之利者，勝。
知可以戰(zhàn)不可以戰(zhàn)者，勝。識(shí)眾寡之用者，勝。以虞待不虞者，勝。
以逸待勞者，勝。不戰(zhàn)而屈人者，勝�！独献印吩唬骸白灾呙�。”
鳳凰山商務(wù)區(qū)的實(shí)踐告訴筆者：項(xiàng)目成功與否關(guān)鍵看：方向、團(tuán)隊(duì)和執(zhí)行力。項(xiàng)目管理者貴在有自知之明，根據(jù)《自知篇》的多種方略行事，務(wù)求達(dá)到不戰(zhàn)而勝。
首先，明確方向。“智者見(jiàn)于未萌”，他們制定了5年發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃。其核心是以文化積聚厚勢(shì)闖未來(lái)。項(xiàng)目位于廣州南湖板塊，占地862畝。他們先借勢(shì)千年歷史文化的鳳鳴古冢：孔子43代孫孔承休起，有5個(gè)進(jìn)士碑，28個(gè)舉人碑的家族南遷廣州祖碑群；后又造勢(shì)共建中國(guó)棋文化基地。
其次，打造團(tuán)隊(duì)�！爸梢詰�(zhàn)不可以戰(zhàn)者，勝�！彼麄冋�(qǐng)戴德梁行做市場(chǎng)調(diào)研和策劃，請(qǐng)澳州偉邇作規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，請(qǐng)廣東省地質(zhì)工程公司工程勘察，計(jì)劃請(qǐng)行內(nèi)頂級(jí)企業(yè)施工。
第三，強(qiáng)化執(zhí)行力，避免“愚者暗于成事”。他們對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、績(jī)效管理，對(duì)每個(gè)員工進(jìn)行KPI考核。
《中庸》說(shuō)“凡事豫則立，不豫則廢�！备鶕�(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)規(guī)模而論：1億元以?xún)?nèi)的要有1-3年計(jì)劃，幾十億元的要有3-5年計(jì)劃，百億元以上要有5-10年計(jì)劃。
第七篇 審局
夫弈棋布勢(shì)，務(wù)相接連。自始至終，著著求先。臨局交爭(zhēng)，雌雄未決，毫厘不可以差焉。局勢(shì)已贏，專(zhuān)精求生。局勢(shì)已弱，銳意侵綽。沿邊而走，雖得其生者，敗。弱而不伏者，愈屈。躁而求勝者，多敗。兩勢(shì)相圍，先蹙其外。勢(shì)孤援寡，則勿走。機(jī)危陣潰，則勿下。是故棋有不走之走，不下之下。誤人者多方，成功者一路而已。能審局者多勝。《易》曰：“窮則變，變則通，通則久�！�
房產(chǎn)鏖戰(zhàn)、紋枰博弈，二者均變幻萬(wàn)千，唯有冷靜審視者方能處亂不驚�！秾従制菲饰鲂蝿�(shì)變化，告誡決策者要“變則通”。
建房成本近來(lái)熱議，眾說(shuō)紛紜。有人放言“讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)建房成本，比讓他公布妻子的胸部有多大還困難”；有人懷疑：開(kāi)發(fā)商燒香拜佛的錢(qián)無(wú)法攤在陽(yáng)光下。
其實(shí)，房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，歷來(lái)成者少敗者多。只不過(guò)，“行高于人,眾必非之�！辈黄秸哐劬偸嵌⒅L(fēng)光者。筆者曾對(duì)建房成本“數(shù)棋”，沒(méi)啥大秘密。廣州高層住宅樓盤(pán)除去地價(jià)，綜合成本約4000元/㎡，其中公關(guān)費(fèi)不到3%，利潤(rùn)約20%—30%。但為何房地產(chǎn)界多出富人？筆者認(rèn)為奧秘有三：
投入少產(chǎn)出大。這一行過(guò)去可以四兩撥千斤。現(xiàn)在自有資金也只規(guī)定在20%，其它是利用貸款、預(yù)售款和承包商墊資等資金。
人均產(chǎn)值高。開(kāi)發(fā)商是組合者，生產(chǎn)幾乎全部外包，如5億銷(xiāo)售額的樓盤(pán)有15人經(jīng)營(yíng)三年就行，人均年產(chǎn)值達(dá)222萬(wàn)元，按30%利潤(rùn)算，人均年利潤(rùn)67萬(wàn)元×3年，集中到老板手上就有3000萬(wàn)元。
土地高速增值。據(jù)悉，1990年廣州番禺麗江花園征地每畝3萬(wàn)元，按2.5容積率計(jì)算，樓面價(jià)18元/㎡，如按今年算恐怕要5000元/㎡。18年地價(jià)高了278倍，平均每年上升15倍。筆者曾驅(qū)車(chē)到過(guò)云、貴、川、桂、渝、鄂、湘、贛、皖、蘇、滬、浙、瓊等地調(diào)研，才深知中國(guó)牢守18億畝耕地紅線(xiàn)的必要性。
由于很多發(fā)展商不懂審局之道，以致在建房成本爭(zhēng)論中越描越黑。郞咸平分析：微軟的暴利絕對(duì)在房地產(chǎn)之上，為啥沒(méi)人恨它？因?yàn)樗怯眉夹g(shù)、資金、人材創(chuàng)造出來(lái)的�？煞康禺a(chǎn)的暴利基本來(lái)源于土地增值。孫中山曾提出了“平均地權(quán)，漲價(jià)歸公”。但現(xiàn)在，地價(jià)漲了有沒(méi)有歸公？怎么歸公？真的不好說(shuō)，也說(shuō)不清。
萬(wàn)科就懂得“不走之走，不下之下�！彼粻�(zhēng)論，還公開(kāi)反對(duì)暴利。筆者曾與廣州萬(wàn)科談合作，他們先把商鋪計(jì)作我方權(quán)益。筆者不解，一般商鋪售價(jià)高于住宅呀？任小姐說(shuō)，萬(wàn)科以住宅為主業(yè)，不輕易撈過(guò)界。王石說(shuō)過(guò)高于25%的利潤(rùn)不做，就是說(shuō)不正常的去撈取超額利潤(rùn)最終會(huì)為此付出代價(jià)的。你聽(tīng)萬(wàn)科調(diào)子多高，多中聽(tīng)。
不爭(zhēng)也是爭(zhēng)，“誤人者多方，成功者一路而已。能審局者多勝�！�
第八篇 度情
人生而靜，其情難見(jiàn)；感物而動(dòng)，然后可辨。推之于棋，勝敗可得而先驗(yàn)。法曰：夫持重而廉者，多得。輕易而貪者，多喪。不爭(zhēng)而自保者，多勝。務(wù)殺而不顧者，多敗。因敗而思者，其勢(shì)進(jìn)；戰(zhàn)勝而驕者，其勢(shì)退。求己弊不求人之弊者，益；攻其敵而不知敵之攻己者，損。目凝一局者，其思周；心役他事者，其慮散。行遠(yuǎn)而正者，吉。機(jī)淺而詐者，兇。能自畏敵者，強(qiáng)。謂人莫己若者，亡。意旁通者高，心執(zhí)一者卑。語(yǔ)默有常，使敵難量。動(dòng)靜無(wú)度，招人所惡�！对�(shī)》云：“他人有心，予忖度之�！�
功夫在棋外。棋內(nèi)靠技術(shù)，棋外要“度情”，《度情篇》超越了技術(shù)，陶冶人們高尚情操。
鬼谷子曰：“心者，神之主也。”在棋界，高手不會(huì)過(guò)重于輸贏。古力、常昊在廣州首屆中國(guó)圍棋巔峰戰(zhàn)對(duì)決三番棋較量，比賽時(shí)嚴(yán)肅得好像石頭人似不吃人間煙火。賽后，他倆參加筆者所在廣東棋文化促進(jìn)會(huì)洗塵晚宴，已全然沒(méi)有生死大戰(zhàn)之累，童心未泯，玩得比歡迎者更歡。
心態(tài)決定命運(yùn)。在企業(yè)，員工的良好心態(tài)是企業(yè)發(fā)展原動(dòng)力。西方管理學(xué)邏輯嚴(yán)密，近似機(jī)械式。他們從個(gè)人的行為和動(dòng)機(jī)等方面分析影響人的積極性等因素，強(qiáng)調(diào)人是企業(yè)管理的核心因素。根據(jù)馬斯洛在《人類(lèi)激勵(lì)理論》提出的人分生理、安全、社會(huì)、尊重和自我實(shí)現(xiàn)等五個(gè)層次的需求，筆者理解人是從物質(zhì)需求上升到心理需求的，所以做思想工作時(shí)要“一把鎖匙開(kāi)一把鎖”：地盤(pán)民工阿春是“生理和安全”需求者。只要準(zhǔn)時(shí)發(fā)工資、正常有工開(kāi)他就高興，若是幾個(gè)月拿不到工資，他情緒就波動(dòng)，甚至試過(guò)跳樓討薪，工地難維穩(wěn)；何工從事腦力工作，指揮施工生產(chǎn)，有挑戰(zhàn)性，是“社會(huì)和尊重”的需求者。對(duì)他要多些精神激勵(lì)，比如在年終大會(huì)上表?yè)P(yáng)他管理有方，比升工資還管用；宋總是最高層次“自我實(shí)現(xiàn)”需求者。他心比天高，沒(méi)會(huì)走路已經(jīng)考慮怎么超越劉翔了，員工背后叫他思想的巨人，行動(dòng)的幼子。他而且是有錢(qián)的苦命人：沒(méi)有樓盤(pán)項(xiàng)目干，耐不住寂寞，煩；有事干了，操盤(pán)上沒(méi)有系統(tǒng)管理弄得天天過(guò)險(xiǎn)灘，也煩。所以，大家希望宋總能常記：“能自畏敵者，強(qiáng)。謂人莫己若者，亡。”
凡事從心開(kāi)始，知足者常樂(lè)。眭澔平也有五個(gè)層次理論。他把《般若心經(jīng)》分為放下、修持、辯證、歸零、分享；星云大師則提倡觀自在、放得下、我是佛。東方管理智慧更強(qiáng)調(diào)中庸，引道人的心態(tài)凈化，本性回歸。
第九篇 斜正
或曰：“棋以變?cè)p為務(wù)，劫殺為名，豈非詭道耶？”予曰：“不然�！薄兑住吩疲骸皫煶鲆月�，否藏，兇�！北静簧性p謀，言詭道者，乃戰(zhàn)國(guó)縱橫之說(shuō)。棋雖小道，實(shí)與兵合。故棋之品甚繁，而弈之者不一。得品之下者，舉無(wú)思慮，動(dòng)則變?cè)p�；蛴檬忠杂捌鋭�(shì)，或發(fā)言以泄其機(jī)。得品之上者，則異于是。皆沉思而遠(yuǎn)慮，因形而用權(quán)。神游局內(nèi)，意在子先。圖勝于無(wú)朕，滅行于未然。豈假言辭喋喋，手勢(shì)翩翩者哉？《傳》曰：“正而不譎。”其是之謂歟？
《斜正篇》褒揚(yáng)正道，斥責(zé)欺詐。但有時(shí)候“得品之下者”也會(huì)暫時(shí)得逞。
2007年9月1日，廣州市越秀北路郵政局背后工地，拆開(kāi)兩堵相連的民居舊墻，浮現(xiàn)出82年前上海灘“美麗”牌彩色香煙廣告，畫(huà)像美女是當(dāng)時(shí)著名影星呂美玉。這是目前國(guó)內(nèi)最大，第一次使用人物肖像制作的墻體畫(huà)，引起了文物界和媒體的高度重視，近百家網(wǎng)站轉(zhuǎn)載。正當(dāng)專(zhuān)家們探討如何將該畫(huà)墻安全切割遷移保護(hù)時(shí)，11月4日，盡管在廣州博物館人員多次干涉和看守下，開(kāi)發(fā)商卻竟下“殺手”，畫(huà)墻灰飛煙滅。廣州博物館館長(zhǎng)程存潔深感痛心和無(wú)奈：“可惜，像這類(lèi)有價(jià)值但并沒(méi)有列入文物保護(hù)的建筑物，該由誰(shuí)出面保護(hù)也是我們工作中不可回避的難題�！�
邪不勝正，利用政策空檔搶拆畫(huà)墻，開(kāi)發(fā)商捉人“盲棋”，無(wú)非快開(kāi)了幾天工，但如此“詭道”，社會(huì)公憤，美譽(yù)度損，將來(lái)售樓“兇”。
第十篇 洞微
凡棋有益之而損者，有損之而益者。有侵而利者，有侵而害者。有宜左投者，有宜右投者。有先著者，有后著者。有緊嶭者，有慢行者。粘子勿前，棄子思后。有始近而終遠(yuǎn)者，有始少而終多者。欲強(qiáng)外先攻內(nèi)，欲實(shí)東先擊西。路虛而無(wú)眼，則先覷。無(wú)害于他棋，則做劫。饒路則宜疏。受路則勿戰(zhàn)。擇地而侵，無(wú)礙則進(jìn)。此皆棋家之幽微，不可不知也。《易》曰：“非天下之至精，其孰能與于此�！�
《洞微篇》以一分為二的辯證觀分析了戰(zhàn)術(shù)上的系列變化。智者洞察秋豪，觀察入微，從無(wú)到有，從小到大，愚者反之。
李飛，“始近而終遠(yuǎn)者”，是有政府背景的廣州城建集團(tuán)原董事長(zhǎng)。城建集團(tuán)前身為“廣州市住宅建設(shè)辦公室”，開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)達(dá)40余個(gè)，其中5.2平方公里的廣州市天河體育中心綜合開(kāi)發(fā)區(qū)是政府劃撥的，現(xiàn)已成為地王。十年前，城建集團(tuán)常列“廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力三十強(qiáng)企業(yè)”第一名，但“吃政府沒(méi)痛苦”，靠權(quán)力容易來(lái)錢(qián)者，不懂得“高筑墻、廣積糧、緩稱(chēng)王”。李飛腐敗了，城建集團(tuán)也因此蒙塵。如老子釋道“為道日損，損之又損，以至于無(wú)為，無(wú)為而無(wú)不為。”李飛因涉嫌受賄100萬(wàn)落馬，由“始近”政府者變成“終遠(yuǎn)”政府的人。
朱孟依之類(lèi)人開(kāi)始沒(méi)有什么背景，在那個(gè)撐死膽大，餓死膽小的年代。他們憑著勇氣和智慧，洗腳上田，先從農(nóng)民轉(zhuǎn)型做地盤(pán)工，再做包工頭，再做開(kāi)發(fā)商，成為“始少而終多者”。80年代起，朱孟依摸爬滾打，積聚人脈，先幫政府做商業(yè)街，后來(lái)自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)�！按航喯戎�，1993年起，朱孟依搶先在當(dāng)時(shí)尚屬偏僻的天河區(qū)開(kāi)發(fā)華景新城、暨南花園，后又開(kāi)發(fā)愉景雅苑和駿景花園，從此奠定了合生創(chuàng)展事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。
“凡棋有益之而損者，有損之而益者。”李飛背靠大山，卻坐吃山空，由益轉(zhuǎn)損；朱孟依生無(wú)所靠，卻窮則思變，由損轉(zhuǎn)益�！胺翘煜轮辆�，其孰能與于此�！�
第十一篇 名數(shù)
夫弈棋者，凡下一子，皆有定名。棋之形勢(shì)、死生、存亡，因名而見(jiàn)。有沖，有斡，有綽，有約，有飛，有關(guān)，有札，有粘，有頂，有尖，有覷，有門(mén)，有打，有斷，有行，有立，有捺，有點(diǎn)，有聚，有蹺，有夾，有拶，有嶭，有刺，有勒，有撲，有征，有劫，有持，有殺，有松，有盤(pán)。圍棋之名，三十有二，圍棋之人，意在萬(wàn)周。臨局變化，遠(yuǎn)近縱橫，我不得而前知也。用行取勝，難逃此名�！秱鳌吩唬骸氨匾�，正名乎！”棋之謂歟？
孔子最重視正名，為“太極”起的名，傳用二千多年沒(méi)人能改�！睹麛�(shù)篇》歸納了圍棋的三十二種走法和術(shù)語(yǔ)。名數(shù)，實(shí)則正名，即對(duì)事物正確的認(rèn)識(shí)和概括。
王經(jīng)倫在《圍棋的思維科學(xué)》中對(duì)圍棋的“正名”是：“根據(jù)整體思維而進(jìn)行的思維活動(dòng)，這種思維活動(dòng)不是計(jì)較一目半目的得失或兩三子的死活，而是著眼于控制邊、角、大場(chǎng)進(jìn)而向中央擴(kuò)展，亦即著眼于大局或整體的思維活動(dòng)�！�
與王經(jīng)倫思維相應(yīng)的是系統(tǒng)管理學(xué)。泰勒創(chuàng)立的科學(xué)管理學(xué)與卡斯特創(chuàng)建的系統(tǒng)管理論，均強(qiáng)調(diào)企業(yè)整體管理。為實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)，管理者不應(yīng)只顧自己的小目標(biāo)而忽視大目標(biāo)。
“凡下一子，皆有定名�！泵徽圆豁�，筆者體會(huì)：房企生產(chǎn)是一個(gè)運(yùn)作復(fù)雜的大系統(tǒng)。它由三個(gè)分系統(tǒng)組成，即投資開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和工程建設(shè)，主要有以下“走法和名數(shù)”：
投資開(kāi)發(fā)系統(tǒng)：尋找項(xiàng)目、投資分析、投標(biāo)購(gòu)地、開(kāi)發(fā)報(bào)建，其中有地塊要素、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等內(nèi)容；
營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)：市場(chǎng)調(diào)研、整體策劃，其中有業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、環(huán)境風(fēng)格、形象策劃、開(kāi)發(fā)順序等內(nèi)容；
工程建設(shè)系統(tǒng)：設(shè)計(jì)的有規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等；工程的有勘察、基礎(chǔ)、主體、小區(qū)綜合等工程內(nèi)容。
三個(gè)分系統(tǒng)之間既獨(dú)立又依存，你中有我，我中有你，牽一發(fā)而動(dòng)全身，如果處理不好全局，以及“臨局變化”，運(yùn)作上就會(huì)出現(xiàn)“棋脈失調(diào)，棋路便秘”。
第十二篇 品格
夫圍棋之品有九。一曰入神，二曰坐照，三曰具體，四曰通幽，五曰用智，六曰小巧，七曰斗力，八曰若愚，九曰守拙。九品之外不可勝計(jì)，未能入格，今不復(fù)云�！秱鳌吩唬骸吧�，上也；學(xué)而知之者，次也；困而學(xué)之又其次也�！�
《品格篇》將棋品分之為九而一一評(píng)之；友人雨佳寫(xiě)過(guò)《九品女人》，把女子分之為九而一一賞之；房地產(chǎn)界也有品格高低者，高者意境高遠(yuǎn)、讓人仰止，低者不足而論。
筆者常遇到這樣的老板，他們對(duì)微觀事物很在行，比如水泥、鋼材多少錢(qián)一噸了如指掌。但對(duì)宏觀的，影響項(xiàng)目方向的事就灌不進(jìn)水，好多人還是包工頭思維，沒(méi)有從“桃花源”出來(lái)，“不知有漢，無(wú)論魏晉”。潘石屹之所以經(jīng)年不倒，仍是房地產(chǎn)界叱咤風(fēng)云人物，這與他“入神”，善于把握時(shí)代脈搏有關(guān)。潘石屹、張欣“長(zhǎng)城下的公社”被譽(yù)為中國(guó)建筑最新銳的代表，讓建筑界的神經(jīng)高度亢奮。在威尼斯雙年展第八屆國(guó)際建筑展上，張欣“因其大膽的創(chuàng)新精神，積極推動(dòng)12名亞洲建筑師設(shè)計(jì)建造出極富當(dāng)代精神的私人住宅”而一舉榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。同時(shí)，參展模型也被巴黎蓬皮杜藝術(shù)中心作為第一件來(lái)自中國(guó)的永久性“收藏藝術(shù)作品”收藏。
腦袋升級(jí)才能帶動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)。潘石屹的成功，說(shuō)明現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高，管理者不升級(jí)就會(huì)“若愚”、“守拙”。
第十三篇 雜說(shuō)
夫棋邊不如角，角不如腹。約輕于捺，捺輕于嶭。夾有虛實(shí)，打有情偽。逢綽多約，遇拶多粘。大眼可贏小眼，斜行不如正行。兩關(guān)對(duì)直則先覷，前途有礙則勿征。施行未成，不可先動(dòng)。角盤(pán)曲四，局終乃亡。直四扳六，皆是活棋，花聚透點(diǎn)，多無(wú)生路。十字不可先紐，勢(shì)子在心，勿打角圖。弈不欲數(shù)，數(shù)則怠，怠則不精。弈不欲疏，疏則忘，忘則多失。勝不言，敗不語(yǔ)。振廉讓之風(fēng)者，君子也；起忿怒之色者，小人也。高者無(wú)亢，卑者無(wú)怯。氣和而韻舒者，喜其將勝也。心動(dòng)而色變者，憂(yōu)其將敗也。赧莫赧于易，恥莫恥于盜。妙莫妙于用松，昏莫昏于復(fù)劫。凡棋直行三則改，方聚四則非。勝而路多，名曰贏局；敗而無(wú)路，名曰輸籌。皆籌為溢，停路為芇。打籌不得過(guò)三，淘子不限其數(shù)。劫有金井、轆轤，有無(wú)休之勢(shì)，有交遞之圖。弈棋者不可不知也。凡棋有敵手，有半先，有先兩，有桃花五，有北斗七。夫棋有無(wú)之相生，遠(yuǎn)近之相成，強(qiáng)弱之相形，利害之相傾，不可不察也。是以安而不泰，存而不驕。安而泰則危，存而驕則亡�！兑住吩唬骸熬影捕煌＃娑煌�。”
《雜說(shuō)篇》好象老人嘮嘮叨叨，但其言也善，道出了小人與君子分別之道。君子者，能臣也，乃企業(yè)之根本。
優(yōu)秀企業(yè)必須高度重視人力資源的優(yōu)化整合，錘煉出高效的管理團(tuán)隊(duì)。2000多年前，管仲就對(duì)齊桓公拋出了這樣的團(tuán)隊(duì)觀：“臣聞大廈之成，非一木之材；大海之潤(rùn)，非一流之歸也。君必欲成其大志，則用五杰�！惫P者到過(guò)一家民企，周老板上下左右都是自己的親戚、朋友。他只相信自己了解底細(xì)的“忠臣”。這在企業(yè)早期有一定合理性，那時(shí)候白手起家，靠的是信任創(chuàng)未來(lái)。但企業(yè)做大了，廣納人材就不能單用“忠臣”，更應(yīng)該用“能臣”。鷹柏人力資源管理顧問(wèn)陳文華告訴筆者，他們可以對(duì)“能臣”查三代，以察其忠�！澳艹肌彪y尋，人的忠倒可以通過(guò)規(guī)章制度使然。周老板只知“忠”而不知“能”，光掏“家鄉(xiāng)水”，哪有潛龍大鱷相助？企業(yè)又何以“成其大志”？
筑巢才能引鳳，沒(méi)有梧桐樹(shù)、醴泉水，引來(lái)的鳳凰也會(huì)飛走。好的房地產(chǎn)人材價(jià)格不菲，中型樓盤(pán)項(xiàng)目總經(jīng)理年薪約50萬(wàn)，大型樓盤(pán)的200萬(wàn)，還要分紅。之所以這么高，是因?yàn)槠湟笙蠖?zhàn)時(shí)德國(guó)選拔元帥必須具備的三個(gè)條件：軍校畢業(yè)、當(dāng)過(guò)團(tuán)長(zhǎng)、在統(tǒng)帥部工作過(guò)。這就是說(shuō)要有基本的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、豐富的獨(dú)立作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、宏觀的戰(zhàn)略思維。房地產(chǎn)管理同樣如此，操盤(pán)者如果沒(méi)有相當(dāng)于本科的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，沒(méi)有十年現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有參與過(guò)樓盤(pán)全過(guò)程的宏觀工作，要獨(dú)立管治動(dòng)輒十億八億的項(xiàng)目談何容易，所以能勝任者少�！熬影捕煌�，存而不忘亡。”未雨綢繆，居安思危，企業(yè)厚遇君子，遠(yuǎn)離小人，才能走向未來(lái)。
思路決定出路，腦袋決定口袋。沒(méi)有人才，思路與腦袋都是空談。
結(jié)語(yǔ)：慧眼破迷云
筆者曾經(jīng)迷惘——對(duì)房地產(chǎn)管理的一些困象苦思求解，但始終剪不斷，理還亂。熟讀《棋經(jīng)十三篇》后，有如慧眼破迷云，去粗取精，去偽存真，識(shí)透了人性的黑白陰陽(yáng)靜動(dòng)方圓。
商道棋道，其理相通。無(wú)論是古代巨賈陶朱公、呂不韋、沈萬(wàn)三，還是現(xiàn)代房地產(chǎn)豪杰許家印、楊國(guó)強(qiáng)、陳卓林，數(shù)古往今來(lái)商界之風(fēng)流人物，“行遠(yuǎn)而正者，吉；機(jī)淺而詐者，兇。”
正道經(jīng)營(yíng)，高風(fēng)亮節(jié)者前程遠(yuǎn)大；心術(shù)不端、利令智昏者路艱途險(xiǎn)，這是恒久不變的真理！
溫秀堅(jiān)簡(jiǎn)介：廣東棋文化促進(jìn)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、廣州市鳳凰山旅游度假公司副總經(jīng)理。曾在多種媒介上發(fā)表專(zhuān)欄文章。
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《棋經(jīng)十三篇》據(jù)傳為宋代張擬于1050年創(chuàng)作，最初刊載于南宋李逸民所編的圍棋書(shū)譜《忘憂(yōu)清樂(lè)集》中，題“宋皇佑中張學(xué)士擬撰”。它體例上依仿《孫子十三篇》，參照兵法來(lái)闡述棋理，全篇分有規(guī)格等級(jí)、品德作風(fēng)、戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)等篇章，全面論述棋道，在我國(guó)圍棋發(fā)展史上占十分重要位置。除技術(shù)外，《棋經(jīng)十三篇》建立起的圍棋系統(tǒng)理論，價(jià)值已遠(yuǎn)超棋道而直面人生。
其中不乏有“善勝者不爭(zhēng)，善陳者不戰(zhàn)，善戰(zhàn)者不敗，善敗者不亂�！钡让罱^古今的真知灼見(jiàn)。所以，問(wèn)世九百多年來(lái)，不單對(duì)歷代棋手影響深遠(yuǎn)，對(duì)哪怕是不會(huì)下棋的人也富有人生啟迪意義。
與史蒂文森《人性七論》列評(píng)的柏拉圖、基督教、馬克思、弗洛伊德、薩特、斯金納、洛倫茨等人性論不同�！镀褰�(jīng)十三篇》對(duì)人性剖析是東方價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的，在看待人的尊嚴(yán)、行為和利益等問(wèn)題上，強(qiáng)調(diào)大局觀。象聶衛(wèi)平所說(shuō)：“每個(gè)人都是一枚普通的棋子，為了全局，為了集體的需要，可以慨然作出犧牲。這就是一種人生的大局觀�！�
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)從1986年0.19萬(wàn)家，增長(zhǎng)至今已二十多倍，但管理跟不上高速發(fā)展。筆者是房企管理者，工作中了解到廣東部分企業(yè)仍處于規(guī)模小、制度少、人材缺的粗放式管理階段。筆者又是圍棋愛(ài)好者，因而嘗試把《圍棋十三篇》思維與房地產(chǎn)管理思維“混為一談”，希望有助于更多企業(yè)走向精細(xì)化、系統(tǒng)化管理之路。
第一篇 論局
夫萬(wàn)物之?dāng)?shù)，從一而起。局之路，三百六十有一。一者，生數(shù)之主，據(jù)其極而運(yùn)四方也。三百六十，以象周天之?dāng)?shù)。分而為四隅，以象四時(shí)。隅各九十路，以象其日。外周七十二路，以象其候。枯棋三百六十，白黑相半，以法陰陽(yáng)。局之線(xiàn)道，謂之枰。線(xiàn)道之間，謂之罫。局方而靜，棋圓而動(dòng)。自古及今，弈者無(wú)同局。傳曰：“日日新�！惫室擞靡馍疃鎽]精，以求其勝負(fù)之由，則至其所未至矣。
世事如棋，《論局篇》閃爍著象數(shù)哲學(xué)的思想光芒；商戰(zhàn)如弈，“自古及今，弈者無(wú)同局�！苯�(jīng)營(yíng)者不可思維守舊，復(fù)印成功。
筆者了解過(guò)的一家企業(yè)，陳老板是名牌大學(xué)生，當(dāng)過(guò)公務(wù)員，剛創(chuàng)業(yè)時(shí)謙虛好學(xué)，參加了中山大學(xué)MBA班。滄海橫流，幾番打拼，他自營(yíng)的一個(gè)中型樓盤(pán)成功了，從窮職員變身億萬(wàn)富翁，人生如《易經(jīng)》乾卦的九五之尊，飛龍?jiān)谔�。從此，他不再學(xué)習(xí)新“棋路”，開(kāi)始一覽眾山小，自滿(mǎn)獨(dú)斷，看到不按自己“棋路”辦事者就罵。罵人成了企業(yè)管治例牌菜，員工只好奉行老板永遠(yuǎn)是對(duì)的思維模式。
梁漱溟說(shuō)：人的功勞最大，錯(cuò)誤也最大。有一次，陳老板要出租2萬(wàn)平方米的商業(yè)樓，市場(chǎng)均價(jià)月租是50元/平方米，但他要價(jià)250元/平方米。他這樣盤(pán)算：商業(yè)樓平均賣(mài)價(jià)3萬(wàn)元/平方米，3萬(wàn)元貸款月利息至少是8%，即每月240元/平方米，所以出租價(jià)錢(qián)至少也要250元/平方米。員工有疑：這價(jià)市場(chǎng)接受嗎？他勃然大怒：“過(guò)去行，現(xiàn)在為什么不行？”他又把過(guò)去富貴險(xiǎn)中求贏過(guò)的“棋路”搬出來(lái)了，結(jié)果商鋪4年租不出去損失4800萬(wàn)。
創(chuàng)業(yè)難，成功后保持“日日新”更難。
第二篇 得算
棋者，以正合其勢(shì)，以權(quán)制其敵。故計(jì)定于內(nèi)，而勢(shì)成于外。戰(zhàn)未合而算勝者，得算多也。算不勝者，得算少也。戰(zhàn)已合而不知?jiǎng)儇?fù)者，無(wú)算也。兵法曰：“多算勝，少算不勝，而況于無(wú)算乎？由此觀之，勝負(fù)見(jiàn)矣�！�
《得算篇》強(qiáng)調(diào)計(jì)算決定勝敗。投棋如投資，得算者，用最少的本贏最大的利。無(wú)算者，投資失誤血本無(wú)歸。
潘石屹指出：“土地，讓一批房地產(chǎn)商賺了大錢(qián)，也讓一批房地產(chǎn)商虧了血本。只不過(guò)虧了血本的房地產(chǎn)商默默地死去了，不為大眾所知。” 默默地死去的并非傻瓜，但不深入“廟算”是他們的通病。
筆者認(rèn)識(shí)一位經(jīng)營(yíng)房企十多年的李老板。他從未重視過(guò)“廟算”，靠的是招拍掛之前協(xié)議征地。那時(shí)候他在李宗吾《厚黑學(xué)》“指導(dǎo)”下，以關(guān)系為第一生產(chǎn)力，公關(guān)“肉食者”圈地。“招拍掛”之后，他沒(méi)拍過(guò)地，還留戀過(guò)去的一本萬(wàn)利思維：找便宜項(xiàng)目，讓廉價(jià)者“廟算”。廉價(jià)者沒(méi)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，又不作一手調(diào)研，隨便在網(wǎng)上下載資料，迎合老板求證。結(jié)果便宜沒(méi)好貨，項(xiàng)目問(wèn)題多多，官司連連，企業(yè)好景不長(zhǎng)。
孫子云：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也�！睆娜〉猛恋�、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程建筑到完成銷(xiāo)售，投資房地產(chǎn)至少要計(jì)算三年風(fēng)險(xiǎn)，不能“無(wú)算也�！�
第三篇 權(quán)輿
權(quán)輿者，弈棋布置，務(wù)守綱格。先于四隅分定勢(shì)子，然后拆二斜飛，下勢(shì)子一等。立二可以拆三，立三可以拆四，與勢(shì)子相望可以拆五。近不必比，遠(yuǎn)不必乖。此皆古人之論，后學(xué)之規(guī)，舍此改作，未之或知�！对�(shī)曰》：“靡不有初，鮮克有終。”
權(quán)輿，本謂草木萌芽狀態(tài)，《權(quán)輿篇》引申為運(yùn)子布局的基本原則。“綱格”有指佛門(mén)規(guī)章。房企的“權(quán)輿”和“綱格”，就是生產(chǎn)關(guān)系必須適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展，“立二可以拆三”但不能拆八。
廣州白云板塊有一樓盤(pán)，那里準(zhǔn)備建幾十座別墅，都請(qǐng)大師設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)很高，口稱(chēng)打造全國(guó)樓王。大師作品往往是創(chuàng)意超前、工藝超險(xiǎn)、材料超貴、設(shè)備超標(biāo)、資金超支。沒(méi)有反復(fù)試驗(yàn)的時(shí)間，與之配套的“綱格”，是不可能生產(chǎn)出頂尖級(jí)產(chǎn)品的。丹麥建筑師約恩•烏松設(shè)計(jì)的悉尼歌劇院從1957年起歷經(jīng)16年，耗資1.2億美元，周周折折才完工，其它如高迪等大師作品莫不如此。
老板有四，是施工起家的難兄難弟，顯然對(duì)大師沒(méi)有充分了解。他們開(kāi)始搞“大躍進(jìn)”了，在條件不具備的前提下“立三拆九”，但習(xí)慣了拍腦袋，感情代替制度的作坊型管理模式嚴(yán)重拖后腳。首先是決策內(nèi)耗大，設(shè)計(jì)稿來(lái)了，老板各有各愛(ài)，皆因沒(méi)有現(xiàn)代管理的董事會(huì)表決制度，總是定不下來(lái)。用“江湖管理法”吧，對(duì)新生事物誰(shuí)都不是權(quán)威，誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)，即使勉強(qiáng)決定的事，執(zhí)行也難，不服氣的那位老拖著不出錢(qián)。其次是施工麻煩。每座建筑都不同風(fēng)格，用材單一，形成不了規(guī)模效應(yīng)，好不容易從意大利訂購(gòu)幾塊石料回來(lái)，但自己組建的建筑隊(duì)野蠻施工把石塊損壞了，又得重新訂購(gòu)。這樣，三年過(guò)去一座完整的房子都沒(méi)搞好。房地產(chǎn)項(xiàng)目最怕拖，一拖百害生：市場(chǎng)變了、政策改了、資金斷了、員工跳槽了啥問(wèn)題都來(lái)。
時(shí)代進(jìn)步了，私企也要懂得英雄退位，團(tuán)隊(duì)就位，小成功靠個(gè)人，大成功靠團(tuán)隊(duì)。否則，好愿望也會(huì)落空。
第四篇 合戰(zhàn)
博弈之道，貴乎謹(jǐn)嚴(yán)。高者在腹，下者在邊，中者占角，此棋家之常然。法曰：寧輸數(shù)子，勿失一先。有先而后，有后而先。擊左則視右，攻后則瞻前。兩生勿斷，皆活勿連。闊不可太疏，密不可太促。與其戀子以求生，不若棄子而取勢(shì)。與其無(wú)事而強(qiáng)行，不若因之而自補(bǔ)。彼眾我寡，先謀其生。我眾彼寡，務(wù)張其勢(shì)。善勝者不爭(zhēng)，善陳者不戰(zhàn)，善戰(zhàn)者不敗，善敗者不亂。夫棋始以正合，終以奇勝。必也，四顧其地，牢不可破，方可出人不意，掩人不備。凡敵無(wú)事而自補(bǔ)者，有侵襲之意也。棄小而不就者，有圖大之心也。隨手而下者，無(wú)謀之人也；不思而應(yīng)者，取敗之道也�！对�(shī)云》：“惴惴小心，如臨于谷�！�
警句迭出，哲理綻放，《合戰(zhàn)篇》不但分辯了棋戰(zhàn)運(yùn)籌的情態(tài)，而且透過(guò)“合戰(zhàn)”硝煙，讓人從中看到了企業(yè)文化建設(shè)的真諦。
“寧輸數(shù)子，勿失一先�！狈科罂梢暂�?shù)魰簳r(shí)些收益，但不可以失去“先手”，先進(jìn)文化建設(shè)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，因?yàn)槊恳环N戰(zhàn)略背后都有文化的支撐。戴高樂(lè)說(shuō)：“在亞歷山大的行動(dòng)里，我們能夠發(fā)現(xiàn)亞里士多德。同樣，在拿破侖的行動(dòng)里可以發(fā)現(xiàn)盧梭和狄德羅�！丙溈襄a重視建設(shè)學(xué)習(xí)型組織，知識(shí)的積累和提高成為公司的中心任務(wù)。由此他們培養(yǎng)出了大批如IBM公司總裁的美國(guó)管理精英。
但“春風(fēng)不到玉門(mén)關(guān)”，筆者熟悉的一位張老板很重視子女的教育，千方百計(jì)地把小孩弄進(jìn)廣州最好的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，海外的好大學(xué)。他深知子女將來(lái)的工作要和別人同一起跑線(xiàn)，沒(méi)有文化肯定吃虧。但張老板卻不重視企業(yè)文化。他認(rèn)為子女是永遠(yuǎn)的，企業(yè)做一天算一天，而且“文化是個(gè)框，亂七八糟往里裝”，被好之者當(dāng)作靈芝妙藥濫用，企業(yè)花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的是一堆抽象東西，不能立桿見(jiàn)影，所以投資企業(yè)文化不如投資子女教育。
王志綱有言：如果你想創(chuàng)造短期的價(jià)值，你就去種花；如果你想創(chuàng)造中期的價(jià)值，你就去種樹(shù)；如果你想創(chuàng)造遠(yuǎn)期的價(jià)值，你就去播種思想。張老板不懂“有先而后，有后而先”。難怪有學(xué)者慨嘆：廣東老板缺乏打造百年企業(yè)意識(shí)。
第五篇 虛實(shí)
夫弈棋，緒多則勢(shì)分，勢(shì)分則難救。投棋勿逼，逼則使彼實(shí)而我虛。虛則易攻，實(shí)則難破。臨時(shí)變通，宜勿執(zhí)一。傳曰：“見(jiàn)可而進(jìn)，知難而退�！庇衷唬骸皥�(zhí)中無(wú)權(quán)，猶執(zhí)一也。”
知虛實(shí)才能知進(jìn)退，《虛實(shí)篇》探討了戰(zhàn)術(shù)進(jìn)攻的主要原則，企管者不可不察：何為虛實(shí)，何時(shí)進(jìn)退。
筆者與身家億萬(wàn)的王老板共過(guò)事。他的錢(qián)本來(lái)八輩子花不完。但他陷入了怪圈：掙錢(qián)是為了掙更多的錢(qián)，企業(yè)不斷擴(kuò)張，到處追殺“大龍”，地盤(pán)拿了一個(gè)又一個(gè)，資金始終不夠用。而且他見(jiàn)利眼紅：聽(tīng)到種瓜賺錢(qián)，包3千畝地種木瓜；見(jiàn)洗腳賺錢(qián)，開(kāi)了幾家足療館，東一手西一手的投資，把很多錢(qián)都分散到不熟悉的行業(yè)，“緒多則勢(shì)分，勢(shì)分則難救”，企業(yè)終于“雪崩”了。
香港房地產(chǎn)四大天王——長(zhǎng)實(shí)、新世界、恒基兆業(yè)、新鴻基，這些“老家伙”就很懂“保命”。宏觀調(diào)控期間，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商一片風(fēng)聲鶴唳，他們卻負(fù)債率低、業(yè)務(wù)穩(wěn)健。他們二條腳走路：“見(jiàn)可而進(jìn)”的是與百姓生活戚戚相關(guān)，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的行業(yè)，如長(zhǎng)實(shí)的電力、電信、碼頭、交通等；“知難而退”的是房地產(chǎn)業(yè)，量力而行。
無(wú)限的擴(kuò)張會(huì)帶來(lái)無(wú)限的煩惱。好高騖遠(yuǎn)，過(guò)于貪婪，行將“如臨于谷�！�
第六篇 自知
夫智者見(jiàn)于未萌，愚者暗于成事。故知己之害而圖彼之利者，勝。
知可以戰(zhàn)不可以戰(zhàn)者，勝。識(shí)眾寡之用者，勝。以虞待不虞者，勝。
以逸待勞者，勝。不戰(zhàn)而屈人者，勝�！独献印吩唬骸白灾呙�。”
鳳凰山商務(wù)區(qū)的實(shí)踐告訴筆者：項(xiàng)目成功與否關(guān)鍵看：方向、團(tuán)隊(duì)和執(zhí)行力。項(xiàng)目管理者貴在有自知之明，根據(jù)《自知篇》的多種方略行事，務(wù)求達(dá)到不戰(zhàn)而勝。
首先，明確方向。“智者見(jiàn)于未萌”，他們制定了5年發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃。其核心是以文化積聚厚勢(shì)闖未來(lái)。項(xiàng)目位于廣州南湖板塊，占地862畝。他們先借勢(shì)千年歷史文化的鳳鳴古冢：孔子43代孫孔承休起，有5個(gè)進(jìn)士碑，28個(gè)舉人碑的家族南遷廣州祖碑群；后又造勢(shì)共建中國(guó)棋文化基地。
其次，打造團(tuán)隊(duì)�！爸梢詰�(zhàn)不可以戰(zhàn)者，勝�！彼麄冋�(qǐng)戴德梁行做市場(chǎng)調(diào)研和策劃，請(qǐng)澳州偉邇作規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，請(qǐng)廣東省地質(zhì)工程公司工程勘察，計(jì)劃請(qǐng)行內(nèi)頂級(jí)企業(yè)施工。
第三，強(qiáng)化執(zhí)行力，避免“愚者暗于成事”。他們對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、績(jī)效管理，對(duì)每個(gè)員工進(jìn)行KPI考核。
《中庸》說(shuō)“凡事豫則立，不豫則廢�！备鶕�(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)規(guī)模而論：1億元以?xún)?nèi)的要有1-3年計(jì)劃，幾十億元的要有3-5年計(jì)劃，百億元以上要有5-10年計(jì)劃。
第七篇 審局
夫弈棋布勢(shì)，務(wù)相接連。自始至終，著著求先。臨局交爭(zhēng)，雌雄未決，毫厘不可以差焉。局勢(shì)已贏，專(zhuān)精求生。局勢(shì)已弱，銳意侵綽。沿邊而走，雖得其生者，敗。弱而不伏者，愈屈。躁而求勝者，多敗。兩勢(shì)相圍，先蹙其外。勢(shì)孤援寡，則勿走。機(jī)危陣潰，則勿下。是故棋有不走之走，不下之下。誤人者多方，成功者一路而已。能審局者多勝。《易》曰：“窮則變，變則通，通則久�！�
房產(chǎn)鏖戰(zhàn)、紋枰博弈，二者均變幻萬(wàn)千，唯有冷靜審視者方能處亂不驚�！秾従制菲饰鲂蝿�(shì)變化，告誡決策者要“變則通”。
建房成本近來(lái)熱議，眾說(shuō)紛紜。有人放言“讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)建房成本，比讓他公布妻子的胸部有多大還困難”；有人懷疑：開(kāi)發(fā)商燒香拜佛的錢(qián)無(wú)法攤在陽(yáng)光下。
其實(shí)，房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，歷來(lái)成者少敗者多。只不過(guò)，“行高于人,眾必非之�！辈黄秸哐劬偸嵌⒅L(fēng)光者。筆者曾對(duì)建房成本“數(shù)棋”，沒(méi)啥大秘密。廣州高層住宅樓盤(pán)除去地價(jià)，綜合成本約4000元/㎡，其中公關(guān)費(fèi)不到3%，利潤(rùn)約20%—30%。但為何房地產(chǎn)界多出富人？筆者認(rèn)為奧秘有三：
投入少產(chǎn)出大。這一行過(guò)去可以四兩撥千斤。現(xiàn)在自有資金也只規(guī)定在20%，其它是利用貸款、預(yù)售款和承包商墊資等資金。
人均產(chǎn)值高。開(kāi)發(fā)商是組合者，生產(chǎn)幾乎全部外包，如5億銷(xiāo)售額的樓盤(pán)有15人經(jīng)營(yíng)三年就行，人均年產(chǎn)值達(dá)222萬(wàn)元，按30%利潤(rùn)算，人均年利潤(rùn)67萬(wàn)元×3年，集中到老板手上就有3000萬(wàn)元。
土地高速增值。據(jù)悉，1990年廣州番禺麗江花園征地每畝3萬(wàn)元，按2.5容積率計(jì)算，樓面價(jià)18元/㎡，如按今年算恐怕要5000元/㎡。18年地價(jià)高了278倍，平均每年上升15倍。筆者曾驅(qū)車(chē)到過(guò)云、貴、川、桂、渝、鄂、湘、贛、皖、蘇、滬、浙、瓊等地調(diào)研，才深知中國(guó)牢守18億畝耕地紅線(xiàn)的必要性。
由于很多發(fā)展商不懂審局之道，以致在建房成本爭(zhēng)論中越描越黑。郞咸平分析：微軟的暴利絕對(duì)在房地產(chǎn)之上，為啥沒(méi)人恨它？因?yàn)樗怯眉夹g(shù)、資金、人材創(chuàng)造出來(lái)的�？煞康禺a(chǎn)的暴利基本來(lái)源于土地增值。孫中山曾提出了“平均地權(quán)，漲價(jià)歸公”。但現(xiàn)在，地價(jià)漲了有沒(méi)有歸公？怎么歸公？真的不好說(shuō)，也說(shuō)不清。
萬(wàn)科就懂得“不走之走，不下之下�！彼粻�(zhēng)論，還公開(kāi)反對(duì)暴利。筆者曾與廣州萬(wàn)科談合作，他們先把商鋪計(jì)作我方權(quán)益。筆者不解，一般商鋪售價(jià)高于住宅呀？任小姐說(shuō)，萬(wàn)科以住宅為主業(yè)，不輕易撈過(guò)界。王石說(shuō)過(guò)高于25%的利潤(rùn)不做，就是說(shuō)不正常的去撈取超額利潤(rùn)最終會(huì)為此付出代價(jià)的。你聽(tīng)萬(wàn)科調(diào)子多高，多中聽(tīng)。
不爭(zhēng)也是爭(zhēng)，“誤人者多方，成功者一路而已。能審局者多勝�！�
第八篇 度情
人生而靜，其情難見(jiàn)；感物而動(dòng)，然后可辨。推之于棋，勝敗可得而先驗(yàn)。法曰：夫持重而廉者，多得。輕易而貪者，多喪。不爭(zhēng)而自保者，多勝。務(wù)殺而不顧者，多敗。因敗而思者，其勢(shì)進(jìn)；戰(zhàn)勝而驕者，其勢(shì)退。求己弊不求人之弊者，益；攻其敵而不知敵之攻己者，損。目凝一局者，其思周；心役他事者，其慮散。行遠(yuǎn)而正者，吉。機(jī)淺而詐者，兇。能自畏敵者，強(qiáng)。謂人莫己若者，亡。意旁通者高，心執(zhí)一者卑。語(yǔ)默有常，使敵難量。動(dòng)靜無(wú)度，招人所惡�！对�(shī)》云：“他人有心，予忖度之�！�
功夫在棋外。棋內(nèi)靠技術(shù)，棋外要“度情”，《度情篇》超越了技術(shù)，陶冶人們高尚情操。
鬼谷子曰：“心者，神之主也。”在棋界，高手不會(huì)過(guò)重于輸贏。古力、常昊在廣州首屆中國(guó)圍棋巔峰戰(zhàn)對(duì)決三番棋較量，比賽時(shí)嚴(yán)肅得好像石頭人似不吃人間煙火。賽后，他倆參加筆者所在廣東棋文化促進(jìn)會(huì)洗塵晚宴，已全然沒(méi)有生死大戰(zhàn)之累，童心未泯，玩得比歡迎者更歡。
心態(tài)決定命運(yùn)。在企業(yè)，員工的良好心態(tài)是企業(yè)發(fā)展原動(dòng)力。西方管理學(xué)邏輯嚴(yán)密，近似機(jī)械式。他們從個(gè)人的行為和動(dòng)機(jī)等方面分析影響人的積極性等因素，強(qiáng)調(diào)人是企業(yè)管理的核心因素。根據(jù)馬斯洛在《人類(lèi)激勵(lì)理論》提出的人分生理、安全、社會(huì)、尊重和自我實(shí)現(xiàn)等五個(gè)層次的需求，筆者理解人是從物質(zhì)需求上升到心理需求的，所以做思想工作時(shí)要“一把鎖匙開(kāi)一把鎖”：地盤(pán)民工阿春是“生理和安全”需求者。只要準(zhǔn)時(shí)發(fā)工資、正常有工開(kāi)他就高興，若是幾個(gè)月拿不到工資，他情緒就波動(dòng)，甚至試過(guò)跳樓討薪，工地難維穩(wěn)；何工從事腦力工作，指揮施工生產(chǎn)，有挑戰(zhàn)性，是“社會(huì)和尊重”的需求者。對(duì)他要多些精神激勵(lì)，比如在年終大會(huì)上表?yè)P(yáng)他管理有方，比升工資還管用；宋總是最高層次“自我實(shí)現(xiàn)”需求者。他心比天高，沒(méi)會(huì)走路已經(jīng)考慮怎么超越劉翔了，員工背后叫他思想的巨人，行動(dòng)的幼子。他而且是有錢(qián)的苦命人：沒(méi)有樓盤(pán)項(xiàng)目干，耐不住寂寞，煩；有事干了，操盤(pán)上沒(méi)有系統(tǒng)管理弄得天天過(guò)險(xiǎn)灘，也煩。所以，大家希望宋總能常記：“能自畏敵者，強(qiáng)。謂人莫己若者，亡。”
凡事從心開(kāi)始，知足者常樂(lè)。眭澔平也有五個(gè)層次理論。他把《般若心經(jīng)》分為放下、修持、辯證、歸零、分享；星云大師則提倡觀自在、放得下、我是佛。東方管理智慧更強(qiáng)調(diào)中庸，引道人的心態(tài)凈化，本性回歸。
第九篇 斜正
或曰：“棋以變?cè)p為務(wù)，劫殺為名，豈非詭道耶？”予曰：“不然�！薄兑住吩疲骸皫煶鲆月�，否藏，兇�！北静簧性p謀，言詭道者，乃戰(zhàn)國(guó)縱橫之說(shuō)。棋雖小道，實(shí)與兵合。故棋之品甚繁，而弈之者不一。得品之下者，舉無(wú)思慮，動(dòng)則變?cè)p�；蛴檬忠杂捌鋭�(shì)，或發(fā)言以泄其機(jī)。得品之上者，則異于是。皆沉思而遠(yuǎn)慮，因形而用權(quán)。神游局內(nèi)，意在子先。圖勝于無(wú)朕，滅行于未然。豈假言辭喋喋，手勢(shì)翩翩者哉？《傳》曰：“正而不譎。”其是之謂歟？
《斜正篇》褒揚(yáng)正道，斥責(zé)欺詐。但有時(shí)候“得品之下者”也會(huì)暫時(shí)得逞。
2007年9月1日，廣州市越秀北路郵政局背后工地，拆開(kāi)兩堵相連的民居舊墻，浮現(xiàn)出82年前上海灘“美麗”牌彩色香煙廣告，畫(huà)像美女是當(dāng)時(shí)著名影星呂美玉。這是目前國(guó)內(nèi)最大，第一次使用人物肖像制作的墻體畫(huà)，引起了文物界和媒體的高度重視，近百家網(wǎng)站轉(zhuǎn)載。正當(dāng)專(zhuān)家們探討如何將該畫(huà)墻安全切割遷移保護(hù)時(shí)，11月4日，盡管在廣州博物館人員多次干涉和看守下，開(kāi)發(fā)商卻竟下“殺手”，畫(huà)墻灰飛煙滅。廣州博物館館長(zhǎng)程存潔深感痛心和無(wú)奈：“可惜，像這類(lèi)有價(jià)值但并沒(méi)有列入文物保護(hù)的建筑物，該由誰(shuí)出面保護(hù)也是我們工作中不可回避的難題�！�
邪不勝正，利用政策空檔搶拆畫(huà)墻，開(kāi)發(fā)商捉人“盲棋”，無(wú)非快開(kāi)了幾天工，但如此“詭道”，社會(huì)公憤，美譽(yù)度損，將來(lái)售樓“兇”。
第十篇 洞微
凡棋有益之而損者，有損之而益者。有侵而利者，有侵而害者。有宜左投者，有宜右投者。有先著者，有后著者。有緊嶭者，有慢行者。粘子勿前，棄子思后。有始近而終遠(yuǎn)者，有始少而終多者。欲強(qiáng)外先攻內(nèi)，欲實(shí)東先擊西。路虛而無(wú)眼，則先覷。無(wú)害于他棋，則做劫。饒路則宜疏。受路則勿戰(zhàn)。擇地而侵，無(wú)礙則進(jìn)。此皆棋家之幽微，不可不知也。《易》曰：“非天下之至精，其孰能與于此�！�
《洞微篇》以一分為二的辯證觀分析了戰(zhàn)術(shù)上的系列變化。智者洞察秋豪，觀察入微，從無(wú)到有，從小到大，愚者反之。
李飛，“始近而終遠(yuǎn)者”，是有政府背景的廣州城建集團(tuán)原董事長(zhǎng)。城建集團(tuán)前身為“廣州市住宅建設(shè)辦公室”，開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)達(dá)40余個(gè)，其中5.2平方公里的廣州市天河體育中心綜合開(kāi)發(fā)區(qū)是政府劃撥的，現(xiàn)已成為地王。十年前，城建集團(tuán)常列“廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力三十強(qiáng)企業(yè)”第一名，但“吃政府沒(méi)痛苦”，靠權(quán)力容易來(lái)錢(qián)者，不懂得“高筑墻、廣積糧、緩稱(chēng)王”。李飛腐敗了，城建集團(tuán)也因此蒙塵。如老子釋道“為道日損，損之又損，以至于無(wú)為，無(wú)為而無(wú)不為。”李飛因涉嫌受賄100萬(wàn)落馬，由“始近”政府者變成“終遠(yuǎn)”政府的人。
朱孟依之類(lèi)人開(kāi)始沒(méi)有什么背景，在那個(gè)撐死膽大，餓死膽小的年代。他們憑著勇氣和智慧，洗腳上田，先從農(nóng)民轉(zhuǎn)型做地盤(pán)工，再做包工頭，再做開(kāi)發(fā)商，成為“始少而終多者”。80年代起，朱孟依摸爬滾打，積聚人脈，先幫政府做商業(yè)街，后來(lái)自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)�！按航喯戎�，1993年起，朱孟依搶先在當(dāng)時(shí)尚屬偏僻的天河區(qū)開(kāi)發(fā)華景新城、暨南花園，后又開(kāi)發(fā)愉景雅苑和駿景花園，從此奠定了合生創(chuàng)展事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。
“凡棋有益之而損者，有損之而益者。”李飛背靠大山，卻坐吃山空，由益轉(zhuǎn)損；朱孟依生無(wú)所靠，卻窮則思變，由損轉(zhuǎn)益�！胺翘煜轮辆�，其孰能與于此�！�
第十一篇 名數(shù)
夫弈棋者，凡下一子，皆有定名。棋之形勢(shì)、死生、存亡，因名而見(jiàn)。有沖，有斡，有綽，有約，有飛，有關(guān)，有札，有粘，有頂，有尖，有覷，有門(mén)，有打，有斷，有行，有立，有捺，有點(diǎn)，有聚，有蹺，有夾，有拶，有嶭，有刺，有勒，有撲，有征，有劫，有持，有殺，有松，有盤(pán)。圍棋之名，三十有二，圍棋之人，意在萬(wàn)周。臨局變化，遠(yuǎn)近縱橫，我不得而前知也。用行取勝，難逃此名�！秱鳌吩唬骸氨匾�，正名乎！”棋之謂歟？
孔子最重視正名，為“太極”起的名，傳用二千多年沒(méi)人能改�！睹麛�(shù)篇》歸納了圍棋的三十二種走法和術(shù)語(yǔ)。名數(shù)，實(shí)則正名，即對(duì)事物正確的認(rèn)識(shí)和概括。
王經(jīng)倫在《圍棋的思維科學(xué)》中對(duì)圍棋的“正名”是：“根據(jù)整體思維而進(jìn)行的思維活動(dòng)，這種思維活動(dòng)不是計(jì)較一目半目的得失或兩三子的死活，而是著眼于控制邊、角、大場(chǎng)進(jìn)而向中央擴(kuò)展，亦即著眼于大局或整體的思維活動(dòng)�！�
與王經(jīng)倫思維相應(yīng)的是系統(tǒng)管理學(xué)。泰勒創(chuàng)立的科學(xué)管理學(xué)與卡斯特創(chuàng)建的系統(tǒng)管理論，均強(qiáng)調(diào)企業(yè)整體管理。為實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)，管理者不應(yīng)只顧自己的小目標(biāo)而忽視大目標(biāo)。
“凡下一子，皆有定名�！泵徽圆豁�，筆者體會(huì)：房企生產(chǎn)是一個(gè)運(yùn)作復(fù)雜的大系統(tǒng)。它由三個(gè)分系統(tǒng)組成，即投資開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和工程建設(shè)，主要有以下“走法和名數(shù)”：
投資開(kāi)發(fā)系統(tǒng)：尋找項(xiàng)目、投資分析、投標(biāo)購(gòu)地、開(kāi)發(fā)報(bào)建，其中有地塊要素、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等內(nèi)容；
營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)：市場(chǎng)調(diào)研、整體策劃，其中有業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、環(huán)境風(fēng)格、形象策劃、開(kāi)發(fā)順序等內(nèi)容；
工程建設(shè)系統(tǒng)：設(shè)計(jì)的有規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等；工程的有勘察、基礎(chǔ)、主體、小區(qū)綜合等工程內(nèi)容。
三個(gè)分系統(tǒng)之間既獨(dú)立又依存，你中有我，我中有你，牽一發(fā)而動(dòng)全身，如果處理不好全局，以及“臨局變化”，運(yùn)作上就會(huì)出現(xiàn)“棋脈失調(diào)，棋路便秘”。
第十二篇 品格
夫圍棋之品有九。一曰入神，二曰坐照，三曰具體，四曰通幽，五曰用智，六曰小巧，七曰斗力，八曰若愚，九曰守拙。九品之外不可勝計(jì)，未能入格，今不復(fù)云�！秱鳌吩唬骸吧�，上也；學(xué)而知之者，次也；困而學(xué)之又其次也�！�
《品格篇》將棋品分之為九而一一評(píng)之；友人雨佳寫(xiě)過(guò)《九品女人》，把女子分之為九而一一賞之；房地產(chǎn)界也有品格高低者，高者意境高遠(yuǎn)、讓人仰止，低者不足而論。
筆者常遇到這樣的老板，他們對(duì)微觀事物很在行，比如水泥、鋼材多少錢(qián)一噸了如指掌。但對(duì)宏觀的，影響項(xiàng)目方向的事就灌不進(jìn)水，好多人還是包工頭思維，沒(méi)有從“桃花源”出來(lái)，“不知有漢，無(wú)論魏晉”。潘石屹之所以經(jīng)年不倒，仍是房地產(chǎn)界叱咤風(fēng)云人物，這與他“入神”，善于把握時(shí)代脈搏有關(guān)。潘石屹、張欣“長(zhǎng)城下的公社”被譽(yù)為中國(guó)建筑最新銳的代表，讓建筑界的神經(jīng)高度亢奮。在威尼斯雙年展第八屆國(guó)際建筑展上，張欣“因其大膽的創(chuàng)新精神，積極推動(dòng)12名亞洲建筑師設(shè)計(jì)建造出極富當(dāng)代精神的私人住宅”而一舉榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。同時(shí)，參展模型也被巴黎蓬皮杜藝術(shù)中心作為第一件來(lái)自中國(guó)的永久性“收藏藝術(shù)作品”收藏。
腦袋升級(jí)才能帶動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)。潘石屹的成功，說(shuō)明現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高，管理者不升級(jí)就會(huì)“若愚”、“守拙”。
第十三篇 雜說(shuō)
夫棋邊不如角，角不如腹。約輕于捺，捺輕于嶭。夾有虛實(shí)，打有情偽。逢綽多約，遇拶多粘。大眼可贏小眼，斜行不如正行。兩關(guān)對(duì)直則先覷，前途有礙則勿征。施行未成，不可先動(dòng)。角盤(pán)曲四，局終乃亡。直四扳六，皆是活棋，花聚透點(diǎn)，多無(wú)生路。十字不可先紐，勢(shì)子在心，勿打角圖。弈不欲數(shù)，數(shù)則怠，怠則不精。弈不欲疏，疏則忘，忘則多失。勝不言，敗不語(yǔ)。振廉讓之風(fēng)者，君子也；起忿怒之色者，小人也。高者無(wú)亢，卑者無(wú)怯。氣和而韻舒者，喜其將勝也。心動(dòng)而色變者，憂(yōu)其將敗也。赧莫赧于易，恥莫恥于盜。妙莫妙于用松，昏莫昏于復(fù)劫。凡棋直行三則改，方聚四則非。勝而路多，名曰贏局；敗而無(wú)路，名曰輸籌。皆籌為溢，停路為芇。打籌不得過(guò)三，淘子不限其數(shù)。劫有金井、轆轤，有無(wú)休之勢(shì)，有交遞之圖。弈棋者不可不知也。凡棋有敵手，有半先，有先兩，有桃花五，有北斗七。夫棋有無(wú)之相生，遠(yuǎn)近之相成，強(qiáng)弱之相形，利害之相傾，不可不察也。是以安而不泰，存而不驕。安而泰則危，存而驕則亡�！兑住吩唬骸熬影捕煌＃娑煌�。”
《雜說(shuō)篇》好象老人嘮嘮叨叨，但其言也善，道出了小人與君子分別之道。君子者，能臣也，乃企業(yè)之根本。
優(yōu)秀企業(yè)必須高度重視人力資源的優(yōu)化整合，錘煉出高效的管理團(tuán)隊(duì)。2000多年前，管仲就對(duì)齊桓公拋出了這樣的團(tuán)隊(duì)觀：“臣聞大廈之成，非一木之材；大海之潤(rùn)，非一流之歸也。君必欲成其大志，則用五杰�！惫P者到過(guò)一家民企，周老板上下左右都是自己的親戚、朋友。他只相信自己了解底細(xì)的“忠臣”。這在企業(yè)早期有一定合理性，那時(shí)候白手起家，靠的是信任創(chuàng)未來(lái)。但企業(yè)做大了，廣納人材就不能單用“忠臣”，更應(yīng)該用“能臣”。鷹柏人力資源管理顧問(wèn)陳文華告訴筆者，他們可以對(duì)“能臣”查三代，以察其忠�！澳艹肌彪y尋，人的忠倒可以通過(guò)規(guī)章制度使然。周老板只知“忠”而不知“能”，光掏“家鄉(xiāng)水”，哪有潛龍大鱷相助？企業(yè)又何以“成其大志”？
筑巢才能引鳳，沒(méi)有梧桐樹(shù)、醴泉水，引來(lái)的鳳凰也會(huì)飛走。好的房地產(chǎn)人材價(jià)格不菲，中型樓盤(pán)項(xiàng)目總經(jīng)理年薪約50萬(wàn)，大型樓盤(pán)的200萬(wàn)，還要分紅。之所以這么高，是因?yàn)槠湟笙蠖?zhàn)時(shí)德國(guó)選拔元帥必須具備的三個(gè)條件：軍校畢業(yè)、當(dāng)過(guò)團(tuán)長(zhǎng)、在統(tǒng)帥部工作過(guò)。這就是說(shuō)要有基本的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、豐富的獨(dú)立作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、宏觀的戰(zhàn)略思維。房地產(chǎn)管理同樣如此，操盤(pán)者如果沒(méi)有相當(dāng)于本科的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，沒(méi)有十年現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有參與過(guò)樓盤(pán)全過(guò)程的宏觀工作，要獨(dú)立管治動(dòng)輒十億八億的項(xiàng)目談何容易，所以能勝任者少�！熬影捕煌�，存而不忘亡。”未雨綢繆，居安思危，企業(yè)厚遇君子，遠(yuǎn)離小人，才能走向未來(lái)。
思路決定出路，腦袋決定口袋。沒(méi)有人才，思路與腦袋都是空談。
結(jié)語(yǔ)：慧眼破迷云
筆者曾經(jīng)迷惘——對(duì)房地產(chǎn)管理的一些困象苦思求解，但始終剪不斷，理還亂。熟讀《棋經(jīng)十三篇》后，有如慧眼破迷云，去粗取精，去偽存真，識(shí)透了人性的黑白陰陽(yáng)靜動(dòng)方圓。
商道棋道，其理相通。無(wú)論是古代巨賈陶朱公、呂不韋、沈萬(wàn)三，還是現(xiàn)代房地產(chǎn)豪杰許家印、楊國(guó)強(qiáng)、陳卓林，數(shù)古往今來(lái)商界之風(fēng)流人物，“行遠(yuǎn)而正者，吉；機(jī)淺而詐者，兇。”
正道經(jīng)營(yíng)，高風(fēng)亮節(jié)者前程遠(yuǎn)大；心術(shù)不端、利令智昏者路艱途險(xiǎn)，這是恒久不變的真理！
溫秀堅(jiān)簡(jiǎn)介：廣東棋文化促進(jìn)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、廣州市鳳凰山旅游度假公司副總經(jīng)理。曾在多種媒介上發(fā)表專(zhuān)欄文章。
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